新發展模式下住房租賃“唱主角”,企業如何“放長線釣大魚”?

“在房地產新發展模式中，住房租賃將唱主角，尤其是在房地產開發建設不再均是‘一賣了之’，而是逐漸增加長期持有、出租經營比重背景下，發展住房租賃，有助于推動房地產向新發展模式平穩過渡。”近日，在主題為“新發展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發展論壇上，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強如是說。

顯然，在房地產向新發展模式平穩過渡背景下，思考住房租賃的地位、作用、機遇，顯得尤為關鍵。在這一過程中，政策端、企業端、金融端分別該如何發力？在發展過程中，住房租賃該如何突破與創新？又有哪些要點需要梳理？

在房地產向新發展模式平穩過渡背景下，住房租賃的地位、作用和機遇更為凸顯。

房地產新發展模式下，住房租賃“唱主角”

繼2021年中央經濟工作會議首提“探索新的發展模式”后，2022年中央經濟工作會議再次提出“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。在此背景下，住房租賃在房地產新發展模式中，扮演什么角色？

論壇上，中國宏觀經濟研究院研究員劉琳指出，中央還未發布明確文件來闡述什么是新發展模式，但從房地產建設和消費方式來看，就是建設部門要求從增量和存量并重入手，消費方式則是租購并舉，其在新模式中具有非常重要的作用，代表著住房消費方式的轉變。

柴強分析指出，實行租購并舉，平衡好開發建設和運營管理，房地產開發投資和住房租賃投資均能實現合理回報和良性可持續發展等，都是房地產業新發展模式的核心內容。特別是在房地產新發展模式中，房地產開發建設不再都是“一賣了之”，而是逐漸增加長期持有、出租經營的比重，因此，住房租賃將“唱主角”，未來前景也將非常廣闊，行業也將加速進入黃金時代。

住房租賃的健康發展，離不開政策層面的支持。不少業內人士把2021年看作租賃住房元年，在此基礎上，近年來，支持政策有了較大突破，為實施租購并舉提供了較好的基礎條件。

在浙江工業大學副校長虞曉芬看來，發展租賃住房，要站在優化投資環境，促進實體經濟高質量發展角度去認識，要在政策供給端進一步發力，比如成立國家租賃住房基金，加速住房租賃立法等。

“要推動全國產業園區向產業社區轉型，這一過程中就需要大力發展租賃住房。因為隨著城中村大量拆遷，原來產業園區依托城中村解決外來務工人員居住問題的環境被打破，因此，政府部門要補相應短板，發展租賃住房，由此完善城市功能。”虞曉芬表示。

在具體做法上，虞曉芬指出，要在城市規劃源頭上發力，安排一定比例的租賃住房用地，由此實現職住平衡、供需結構匹配。此外，用地價格上要有所讓利，由于是產業配套，建議城區出租住宅用地按租金價格進行換算。存量方面，鼓勵高等院校、科研單位、醫療、大型企業在守住“安全紅線”原則下，適當提高容積率，改變原來布局和規劃。

值得一提的是，今年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要涉及金融支持等17條內容。其中提出，加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年。

對此，虞曉芬指出，這一時間或還不夠，建議延長至10年。此外，《征求意見稿》中指出，對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，也建議改造類的項目時間期限有所延長。

展望未來，劉琳也指出，希望出臺稅收政策、土地政策等更多政策，來支持市場化長租房的發展。

保租房REITs推動行業轉型，應與社區治理相結合

去年以來，我國住房租賃行業迎來實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公布籌建進度，供給增量迅速擴充。更受業內關注的是，保租房REITs開閘，利好消息頻傳。

2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目先后上市，獲得市場熱烈反響。同年11月，作為首單市場化機構運營的保租房公募REITs，華潤有巢REIT同樣受到資本熱捧。

保租房REITs開閘，對于行業而言意義深遠。“保租房REITs推出，有助于推動我國房地產行業順利轉型。”北京大學光華管理學院副院長張崢說。

張崢分析道，房地產行業有兩大重要發展趨勢：隨著增量階段進入存量階段，持有型房地產業務將越來越重要；房地產行業將向專業化、精細化方向發展，“當前房地產行業面臨較大的轉型壓力，持有型業務是房地產行業一大重要方向，而租賃這一具體市場類型，為全行業平穩過渡提供了重要的現實抓手。”

在此背景下，張崢指出，相比租賃住房企業直接IPO，租賃住房REITs或是更適合的工具。其原因在于，REITs的價值主張從設計角度來看，在于持續穩定的租金現金流、成長性，不只是估值的關鍵要素，而股市特別是A股市場估值重成長性，因此，REITs的估值邏輯和租賃住房商業邏輯更為匹配，可形成良性的市場激勵。

在保租房發展中，由于各地保障性住房相關政策和租金調整機制存在較大差異，實際情況和既有政策結合也不同，因此，保租房REITs關于補貼和未來增長預測是普遍性難題。從行業整體更加透明化和專業化發展的角度出發，張崢建議，持續優化租金補貼政策和政府租金調整機制，探索社會民生屬性和市場化邏輯結合點，從而形成更加穩定、科學的長效機制。

不過，在上海市房地產科學研究院院長嚴榮看來，行業要保持清醒，不能過度資本化，適度資本化是行業發展潤滑劑，但過度資本化則是個陷阱，“長租房的使命是滿足新市民、青年人的長租需求。如果把資金回報作為首要目的，那可能本末倒置了，包括發行保租房REITs也一樣，要停留在租賃體系，而不是為追求金融或其他回報。”

在發展保租房REITs過程中，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰也建議，REITs資金可退出，但責任主體不可退出。因此，保租房REITs的投資者要有所限制，不能作為純粹的投資工具，而是要與社區治理相結合，“比如社區本身或相關利益方，要成為REITs的一部分投資者。因為，REITs不僅是賺錢可分享貨幣財富的工具，也要與利益相關方緊密結合。”

跨越行業陷阱，租賃企業需“放長線釣大魚”

經歷了2020年前后行業發展的洗禮，目前住房租賃市場更加穩健，秩序也更為規范。在嚴榮看來，長租房正處于快速發展的黃金時期，但離成熟期還有一段差距，恰恰是爬坡時期，需注意發展中的一些“陷阱”。

在他看來，行業除了要警惕過度資本化外，還需要警惕規模趨于巨型化。目前，一些租賃項目單體規模不斷增長，比如純租賃社區，入住規模超萬人，這對項目運營方提出了較大挑戰，其中一大隱憂就在于社區管理。

除此之外，嚴榮還指出，對于住房租賃企業而言，還需要警惕客群“士紳化”。所謂“士紳化”，即嫌貧愛富，給高收入人群提供租住空間，而對低收入群體關照不及，由此導致低收入群體在城市發展中不斷往外遷移，增加通勤成本、通勤時間，甚至出現離開大城市的現象。

珊瑚數據CEO梁志勇也指出，目前租賃住房戶型結構較單一，為追求坪效，出現了單間同質化問題，因此，呼吁更多企業來做細分市場，以滿足更多細分化需求。

實際上，對于住房租賃企業來說，要下的功夫顯然很多。柴強指出，企業要吸取過去房地產中介機構和開發企業的教訓，堅持做優、做久、做強、做大的發展路徑，“放長線釣大魚”，不要盲目快速擴張，不要彎道超車，可能會彎道翻車。此外，企業負責人及從業人員應當將住房租賃當作自己的長久職業乃至終身職業，而不是匆匆過客，更不是臨時賺錢的工具。要誠信經營服務，實行租金明碼標價，說明租金構成和調整規則，合理確定租金水平和漲幅。

在陳杰看來，行業經營者要有組合化、中心化、區域化和長期化的發展思路，堅持長期主義、社區主義，構建熟人社會，“在大力推進租購同權、租購并舉過程中，加強租賃機構的專業化、機構化、集中化，積極推進租賃社區營造。”

基于上述問題，嚴榮給出的建議在于，政府、主管部門加強引導，更多從政策體系方面加大完善力度。除此之外，強化行業生態鏈，即將各方主體融入完善的生態鏈中，構建行業的自律機制，加強租賃社區的公共管理，特別是大型、巨型租賃社區。企業層面，提升市場包容度，在產品設計上，能輻射、照顧到低收入群體。在這一過程中，離不開政府部門的相關支持，為租賃群體提供交通便捷、服務配套相對齊全的居住空間。

來源：新京報